Essential Renovation Laws for Housing Estates: How to Build Without Getting Sued 

การต่อเติมบ้านจัดสรร ไม่ว่าจะเป็นการขยายห้องครัวหรือการทำหลังคาที่จอดรถ ไม่ใช่แค่เรื่องของความสวยงามหรือฟังก์ชันการใช้งานเท่านั้น แต่ยังมีเรื่องของข้อกฎหมายและกฎระเบียบของนิติบุคคลเข้ามาเกี่ยวข้อง หากทำผิดขั้นตอน นอกจากจะต้องรื้อถอนแล้ว ยังอาจเสี่ยงต่อการถูกเพื่อนบ้านฟ้องร้องได้อีกด้วย

Renovating a home in a housing estate, whether it’s extending a kitchen or adding a garage roof, involves more than just aesthetics and functionality. It is strictly governed by building codes and the regulations of the juristic office. Failure to follow the correct procedures could lead to forced demolition or, worse, legal action from disgruntled neighbors. 

1. ระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน (Setback Rules)

หัวใจสำคัญของการต่อเติมคือ "ระยะเว้นว่าง" ตามกฎหมายระบุว่า หากผนังมีการเจาะช่องเปิด (ประตูหรือหน้าต่าง) ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินเพื่อนบ้านอย่างน้อย 2 เมตร แต่หากเป็นผนังทึบ สามารถเว้นระยะห่างได้ที่ 50 เซนติเมตร และถ้าต้องการสร้างชิดเขตที่ดิน ต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเพื่อนบ้านข้างเคียงด้วยเสมอ 

Property Boundary and Setback Requirements

The core of any renovation is the legal "setback." By law, if a wall has openings such as doors or windows, it must be at least 2 meters away from the neighbor’s boundary. For solid walls, a minimum gap of 50 centimeters is required. If you intend to build directly on the property line, you must obtain written consent from your adjacent neighbor in every case. 

2. การระบายน้ำและรางน้ำฝน (Drainage and Gutters) 

ปัญหาคลาสสิกที่นำไปสู่การฟ้องร้องมากที่สุดคือ "น้ำฝนจากหลังคาบ้านเราไหลไปตกบ้านเขา" กฎหมายกำหนดให้การต่อเติมหลังคาต้องมีการติดตั้งรางน้ำฝนที่มีประสิทธิภาพ เพื่อป้องกันไม่ให้น้ำไหลลงสู่พื้นที่ส่วนบุคคลของผู้อื่นหรือพื้นที่ส่วนกลาง การเพิกเฉยต่อจุดนี้ถือเป็นความผิดลหุโทษและเป็นมูลเหตุสำคัญในการเรียกค่าเสียหายทางแพ่ง

Drainage Systems and Rain Gutters

The most common cause of legal disputes is rainwater runoff falling onto a neighbor’s property. The law dictates that any roof extension must include an effective gutter system to prevent water from splashing into private or common areas. Ignoring this detail is considered a minor criminal offense and serves as a primary ground for civil lawsuits. 

3. การขออนุญาตจากนิติบุคคล (Seeking Juristic Approval) 

บ้านในโครงการจัดสรรจะมีข้อตกลงร่วมกัน (By-laws) ที่นิติบุคคลเป็นผู้ดูแล ก่อนเริ่มงานคุณควรยื่นแบบการต่อเติมให้นิติบุคคลตรวจสอบ เพื่อเช็กว่าผิดระเบียบโครงการหรือไม่ เช่น ห้ามต่อเติมบดบังทัศนียภาพ หรือห้ามใช้เสียงดังในช่วงวันหยุด การขออนุญาตล่วงหน้าจะช่วยลดแรงกดดันจากเพื่อนบ้านและป้องกันการสั่งระงับการก่อสร้างกลางคัน

 

Seeking Approval from the Juristic Person

Homes in housing developments are subject to internal by-laws managed by the juristic office. Before starting any work, you should submit your renovation plans for review to ensure they don't violate community rules, such as obstructing views or making excessive noise during weekends. Getting prior approval reduces tension with neighbors and prevents work-stop orders. 

4. น้ำหนักและความแข็งแรงของโครงสร้าง (Structural Weight and Stability) 

กฎหมายห้ามการต่อเติมที่เพิ่มน้ำหนักให้กับโครงสร้างเดิมเกิน 10% โดยไม่มีการรับรองจากวิศวกร เพราะอาจส่งผลต่อความปลอดภัยและการทรุดตัวของบ้านข้างเคียง หากการต่อเติมของคุณทำให้บ้านคนอื่นร้าวหรือทรุด คุณจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าเสียหายทั้งหมดแต่เพียงผู้เดียว

 

Structural Weight and Stability

The law prohibits any renovation that increases the weight of the original structure by more than 10% without certification from a licensed engineer. This is because it could compromise safety or cause the neighboring house to subside. If your extension causes cracks or structural failure in another home, you will be solely liable for all damages. 

5. การใช้สอยพื้นที่ส่วนกลาง (Usage of Common Areas) 

ในระหว่างการต่อเติม ห้ามวางวัสดุก่อสร้าง กองทราย หรือจอดรถช่างขวางทางจราจรในโครงการจัดสรรโดยเด็ดขาด เพราะพื้นที่เหล่านี้เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันของสมาชิกทุกคน การสร้างความเดือดร้อนรำคาญในพื้นที่ส่วนกลางอาจทำให้นิติบุคคลสั่งปรับหรือห้ามไม่ให้ช่างเข้ามาทำงานในโครงการได้

Proper Usage of Common Areas

During construction, you are strictly forbidden from placing building materials, sandpiles, or parking contractor vehicles in a way that obstructs traffic within the estate. Since these are common areas owned collectively by all members, causing a public nuisance can lead to fines from the juristic office or a ban on contractors entering the premises. 

การทำตามกฎหมายอาจดูเหมือนยุ่งยากในตอนแรก แต่เชื่อเถอะค่ะว่า "กันไว้ดีกว่าแก้" เสมอ เพราะการเสียค่าปรับหรือการรื้อถอนนั้นมีมูลค่าสูงกว่าค่าดำเนินการให้ถูกต้องหลายเท่าตัวเลยทีเดียว

Following the law might seem tedious at first, but remember that "prevention is always better than a cure." The cost of fines or forced demolition is significantly higher than the cost of doing things correctly from the start. 

คัดลอกลิ้งค์แล้ว!